Защита права собственности на индивидуальный жилой дом. Оспаривание незаконного отказа администрации в выдаче уведомления о соответствии построенного объекта.
Ситуация
Доверитель получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома в июле 2018 года, построил объект в строгом соответствии с ним и проектной документацией. В ноябре 2019 года, после завершения строительства, им было направлено в уполномоченный орган местной администрации уведомление об окончании строительных работ.
Правовая проблема
Вместо ожидаемого уведомления о соответствии, администрация направила доверителю отказ, мотивированный несоответствием построенного дома выданному ранее разрешению на строительство. Указывалось на превышение площади застройки (при сохранении общей площади и этажности), отклонение от схемы планировочной организации земельного участка, а также на наличие оконных проемов в месте, которое ранее стало предметом отдельного судебного спора с соседом и было разрешено в пользу доверителя. Решением суда первой инстанции действия администрации были признаны законными, что создавало риски для легализации объекта и признания права собственности.
Правовая позиция и предпринятые действия:
От имени доверителя мной была подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд, в которой были последовательно изложены следующие доводы:
-
Неприменимость оспариваемого администрацией порядка оценки. Администрация ошибочно пыталась проверить параметры построенного дома на соответствие нормам, действовавшим на момент выдачи разрешения. Однако на дату окончания строительства и подачи уведомления в силу вступили новые положения законодательства (Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ), вводящие уведомительный порядок. Применение старого порядка правовой оценки в новой процедуре является неправомерным.
-
Применение переходных положений законодательства. В соответствии с ч. 11 ст. 16 Закона № 340-ФЗ, для объектов, разрешение на строительство которых было получено до 04.08.2018 (как в случае доверителя), допускается несоответствие предельным параметрам, установленным для ИЖС новым законодательством, при условии соответствия требованиям выданного разрешения и градостроительного регламента. Превышение показателя площади застройки при неизменной общей площади и этажности само по себе не свидетельствует о нарушении градостроительных регламентов или создании угрозы жизни и здоровью граждан.
-
Нарушение администрацией исчерпывающего перечня оснований для отказа. Согласно ч. 20 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, перечень оснований для направления уведомления о несоответствии построенного объекта является закрытым. В данном перечне отсутствует такое основание, как «несоответствие параметров построенного объекта параметрам ранее выданного разрешения на строительство». Таким образом, отказ администрации был вынесен по не предусмотренным законом основаниям, что делает его незаконным.
-
Учет состоявшихся судебных актов. Мной было обращено внимание суда на наличие вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции по иску соседа к доверителю, в рамках которого по результатам судебной строительно-технической экспертизы был сделан вывод о соответствии возведенного дома градостроительным и строительным нормам. Данное обстоятельство опровергало утверждения администрации о наличии существенных нарушений.
Результат:
Суд согласился с изложенной позицией защиты. Решение суда первой инстанции было отменено. Апелляционным определением:
-
Уведомление администрации о несоответствии построенного объекта признано незаконным.
-
На администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть уведомление доверителя об окончании строительства с учетом позиции суда.
-
С администрации в пользу доверителя взысканы судебные расходы.
Значение данной практики
Дело демонстрирует важность точного применения переходных положений градостроительного законодательства и недопустимость произвольного расширения администрацией установленного законом исчерпывающего перечня оснований для отказа в завершении строительства. Успешная защита была обеспечена за счет детального анализа коллизии норм и последовательного доказывания формального характера указанных администрацией отклонений, не влияющих на безопасность объекта и не нарушающих права третьих лиц.