Строительные правила определяют апартаменты как жилые помещения, проектируемые в виде гостиничных номеров или помещений квартирного типа, предназначенные для временного проживания Говоря строго формально, данная дефиниция явным образом противоречит ЖК РФ. В связи с этим предлагаются различные пути преодоления указанных противоречий. В последние годы прилагаются некоторые усилия для признания апартаментов жилыми помещениями, однако ни одна из законодательных инициатив пока не получила реального воплощения
СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования (утв. Приказом Минстроя России от 07.08.2014 N 440/пр)
Паспорт проекта Федерального закона N 488847-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов" (внесен депутатом Государственной Думы ФС РФ А.Г. Сидякиным) (снят с рассмотрения)
Анализ сложившейся судебной практики позволяет прийти к выводу, что суды на сегодняшний день единодушны в том, что апартаменты не являются жилыми помещениями. При этом ни в одном из доступных актов не содержалось сущностного анализа на соответствие конкретного "апартамента" критерию пригодности, как это указано в вышеупомянутом Постановлении Конституционного Суда.
Определение Конституционного Суда РФ от 17 июля 2018 г. N 1719-О; Определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2018 г. N 310-КГ18-16918 по делу N А54-6031/2017; Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2018 г. N 5-АПГ18-30
Маргинальность правового положения апартаментов, вероятно, объясняется несколькими факторами: наличием неких определений в строительных и иных технических регламентах и одновременным отсутствием именно правового (не технического) регулирования. Именно по этой причине суды опираются на существующую дефиницию в существующих строительных правилах и "цепляются" к фразе "предназначены для временного проживания", что, строго формально, действительно не соответствует понятию жилого помещения, как его определяет ЖК РФ.
Перевод построенных апартаментов в жилые помещения
Согласно ч. 4 ст. 22 Жилищного кодекса (ЖК) РФ перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника. Перевод не допускается, если такое помещение не соответствует установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить такое соответствие.
В связи с этим можно выделить следующие основные группы требований, которым должны отвечать апартаменты для перевода в жилые помещения.
Размещение помещения должно соответствовать требованиям законодательства о градостроительной деятельности, применимым к жилым помещениям. В частности, градостроительный регламент соответствующей территориальной зоны должен предусматривать возможность размещения жилых помещений.
Помещение должно отвечать техническим, санитарным и иным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Представляется, что либерализация указанных требований создаст дополнительные предпосылки для перевода построенных апартаментов в жилые помещения.
Комплексный анализ законодательства свидетельствует о необходимости соблюдения еще одного требования, связанного с нормативными препятствиями к размещению жилых помещений в нежилых зданиях.
Дело в том, что в соответствии с п. 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" для целей государственного кадастрового учета назначение здания может быть определено как "нежилое здание", "жилой дом" или "многоквартирный дом". Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом (его часть), квартира (часть квартиры) или комната. При этом квартиры и комнаты рассматриваются в качестве помещений в многоквартирном доме, но не в нежилом здании.
Так что формально размещение жилых помещений в нежилых зданиях законодательством не предусмотрено.
В своей деятельности органы кадастрового учета, как правило, придерживаются позиции о недопустимости постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений в нежилом здании , что влечет за собой сложности при государственной регистрации права собственности на такие помещения и, как следствие, при распоряжении ими.
Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 23.07.2014 N 10-2346-КЛ; Городского управления инвентаризации и оценки объектов недвижимости г. Санкт-Петербурга от 28.05.2009 N 646; Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 19.07.2012 N Д23и-2093.
Сказанное не означает, что жилые и нежилые помещения не могут быть расположены в одном здании. Напротив, согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в многоквартирном доме могут находиться как жилые, так и нежилые помещения, а также общее имущество. Законодательство не содержит требований относительно количественного соотношения жилых и нежилых помещений в объекте недвижимости для его признания многоквартирным домом. Представляется, однако, что перевод здания из нежилого в многоквартирный дом на практике крайне затруднителен, учитывая принадлежность помещений в нем различным собственникам, а также необходимость соблюдения интересов правообладателей нежилых помещений.
Представляется также, что устранение данного ограничения, включая разрешение вопроса о легализации размещения жилых помещений в нежилых зданиях или же об упрощении возможности изменения статуса всего здания, должно осуществляться прежде всего с технической точки зрения и с учетом необходимости обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности. В любом случае подобные мероприятия потребуют внесения изменений в федеральное законодательство.
