Наследство в недострое: как дети умершего дольщика получили квартиру по ДДУ

Самый «неудобный» вид наследства — тот, которого физически ещё нет. «Дом не сдан, ключей нет. Что наследовать?» — спросила дочь умершего дольщика. Наследовать надо не квартиру, а права по договору. И они стоят денег.

Что было у наследодателя

Договор долевого участия, оплаченный полностью — пять миллионов восемьсот тысяч. Дом на стадии отделки, сдача переносилась уже дважды. Наследники: дочь и сын, завещания нет. У застройщика — проблемы: просрочка растёт, признаков банкротства пока нет.

Как наследуются права по ДДУ

Права участника долевого строительства входят в наследственную массу наряду с машиной и вкладом. Нотариус включает их в свидетельство, наследники уведомляют застройщика и регистрируют переход прав в Росреестре. С этого момента наследники — полноправные дольщики: с их согласия меняются условия, им возвращаются деньги при расторжении, им начисляется неустойка за просрочку.

Отдельно проверяем: деньги лежат на эскроу-счёте? Тогда риски минимальны — застройщик получает их только после передачи квартир. ДДУ старое, до эскроу? Проверяем страхование ответственности застройщика и компенсационный фонд.

Чем всё закончилось

Дом сдали через восемь месяцев. Просрочка составила двести дней — мы предъявили застройщику неустойку по двести четырнадцатому федеральному закону, в досудебном порядке согласовали компенсацию: часть деньгами, часть — скидкой на парковочное место. Дети оформили квартиру в общую собственность по половине.

Что спросить у застройщика в первые же дни

Запросите копию ДДУ и акт сверки платежей — вы должны знать точную сумму, которую внес наследодатель. Спросите про эскроу-счёт: деньги на нём или уже у застройщика. Уточните ориентировочный срок сдачи — письменно: ответ станет доказательством просрочки. Проверьте застройщика в ЕФРСБ на предмет банкротства — от этого зависит вся стратегия: дожидаться сдачи или включаться в реестр. И уведомите застройщика о наследниках сразу: пока права не зарегистрированы, переписку он ведёт с умершим, а это путает и его, и суд.

Что важно знать наследникам дольщика

• права по ДДУ наследуются — даже если дом не построен;
• после регистрации прав можно требовать неустойку за просрочку передачи квартиры;
• проверьте эскроу-счёт: деньги на нём защищены лучше всего;
• несколько наследников — квартира в долях, при желании один может выкупить доли остальных;
• если застройщик банкротится, требование включается в реестр — я рассказываю об этом в кейсе про включение требований в реестр.