Подрядчик требует оплату, а объект с дефектами: кто кому должен

«Они грозятся судом за неоплату. А я им: у меня крыша течёт». Заказчик коттеджа и подрядчик друг друга не слышали: первый — про дефекты, второй — про акт и счёт. Такие споры решает экспертиза — и счёт в ней всегда неожиданный для той стороны, которая не готовилась.

Ситуация

Подряд сдал дом с подписанным заказчиком актом (подписал «под давлением сроков», как он признался). Финальный счёт — два миллиона четыреста. Заказчик задержал оплату, перечислил миллион. Подрядчик — претензия и иск на остаток. Заказчик — возражения: трещины в штукатурке, протечки кровли, перекос ворот гаража.

Ключевой вопрос: почему подписал акт

Подписанный акт без замечаний — сильный документ для подрядчика. Но статья 722 ГК РФ и практика: скрытые недостатки, которые нельзя было обнаружить при приёмке, заказчик вправе заявлять и после акта. Протечки кровли в сухую погоду и перекос ворот — как раз скрытые/неявные. А вот трещины штукатурки, видимые при приёмке, — проблема заказчика, который подписал акт. Разница принципиальная.

Экспертиза

Назначили судебную строительно-техническую экспертизу. Вывод: кровля смонтирована с нарушениями технологии (проектный уклон не выдержан, узлы проходок — мимо СНиП), ворота — ошибка разметки фундамента. Стоимость устранения — шестьсот девяносто тысяч. Штукатурка — усадочная, к подряду претензий нет.

Чем всё закончилось

Суд взыскал с заказчика остаток оплаты, а с подрядчика — стоимость устранения дефектов: зачли, разница ушла заказчику с процентами по 395-й. Подрядчик устранял кровлю сам — дешевле экспертизы.

Как принимать объект, чтобы потом не судиться

Приёмка — не формальность «подписать к пятнице». Осматривайте с чек-листом: кровля, окна, ворота, стяжка, коммуникации. Все замечания — письменно в акт с конкретикой: не «плохо сделано», а «уклон кровли восточного ската не соответствует проекту». Фото — с датой. Не готовы принимать — не подписывайте под давлением сроков: акт с замечаниями лучше идеального акта по чужому давлению. Зафиксированные в акте недостатки — готовая претензия с расчётом удержания. Не зафиксированные — ваша проблема, суд скажет «подписал — принял».

Что важно знать о подрядных спорах

• акт без замечаний закрывает видимые недостатки — фиксируйте всё при приёмке письменно;
• скрытые дефекты заявляются и после акта — в гарантийный срок;
• строительная экспертиза решает: без неё спор — обмен мнениями;
• стоимость устранения удерживается из оплаты — это не «месть», а зачёт встречных требований;
• аванс при недоделках возвращается пропорционально: считайте процент готовности.

Про споры с арендодателем коммерческих помещений — в кейсе про спор с арендодателем.