Арендовали помещение пять лет, а продали его третьим лицам: преимущественное право сработало

«Владелец продал помещение. Я узнал, когда новый собственник прислал письмо: "Готовьте документы на выезд"». Пекарня с оборотом в месяц и ремонтами на два с половиной миллиона — и никаких прав? Права есть, и мощные: преимущественное право покупки арендуемого помещения.

Что говорит закон

Статья 250 ГК РФ: при продаже доли... но в аренде работает своя норма — преимущественное право арендатора на покупку арендуемого здания/помещения установлена ст. 621 и практикой по ст. 624... точнее — прямо ст. 621? Уточню по кейсу: статья 621 ГК РФ? Нет: преимущественное право покупки арендатором закреплено в ст. 621 ГК РФ только для аренды с преимущественным правом по договору; общее правило для зданий и помещений — ст. 250 ГК РФ применяется к долям. Поэтому первое, что мы проверили: что написано в ДОГОВОРЕ аренды. В договоре пекарни было прямое условие: «арендатор имеет преимущественное право покупки по цене предложения третьим лицам». Это решает всё.

Что произошло

Собственник предложил помещение третьему лицу за девятнадцать миллионов, арендатору не предложил. Сделка зарегистрирована. Мы предъявили иск о переводе прав и обязанностей покупателя на арендатора по цене сделки — с обеспечением: запрет регистрационных действий, депозит на цену.

Чем всё закончилось

Суд перевёл права покупателя на пекарню по девятнадцати миллионам — цена та же, но владельцем стал тот, кто пять лет вкладывался. Банк дал кредит под залог того же помещения: контент-план бизнеса сработал лучше любого бизнес-плана.

Что дописать в договор аренды про выкуп

Первое — само преимущественное право: цена и условия «как у третьих лиц». Второе — порядок уведомления: письменно, на юридический адрес, срок ответа — двадцать дней. Третье — судьба улучшений: неотделимые улучшения засчитываются в цену выкупа или компенсируются. Четвёртое — срок аренды: долгосрочный договор с регистрацией сильнее краткосрочного. Пятое — последствия нарушения: перевод прав покупателя на арендатора, убытки. Арендаторы без этих пунктов зависят от порядочности владельца. Арендаторы с пунктами — зависят от закона, что надёжнее.

Что важно знать арендатору

• пропишите преимущественное право в договоре аренды — оно работает;
• владелец обязан предложить помещение вам на тех же условиях, что и третьим лицам;
• нарушение права — иск о переводе прав покупателя на вас с внесением цены на депозит;
• срок иска — три месяца с момента, когда узнали о продаже;
• фиксируйте вложения в помещение: улучшения увеличат вашу выгоду при выкупе.

О соседнем споре по аренде — индексация и депозит — в кейсе про спор с арендодателем помещения.