Своё здание на чужой земле: как выкупили участок по льготной цене

«Здание моё — автосервис, шестнадцать лет работаю. А земля под ним городская, по договору аренды. И вот уведомление: участок выставят на торги, и не факт, что аренда достанется мне», — владелец выложил на стол стопку продлённых договоров. Каждый год аренда ставила один и тот же вопрос: продлят — или придётся договариваться заново. Пять договоров, каждое продление — на год, и ощущение, что земля под ногами чужая навсегда. Первым делом я попросила выписку на здание.

Что выяснилось

По статье 39.20 Земельного кодекса собственник здания имеет исключительное право выкупить арендуемый участок без торгов. Пока здание стоит, землю под ним другому бизнесу не продадут: первое предложение всегда получает владелец строения. Мы сверили реквизиты: здание в ЕГРН на нём, участок в аренде, обременений нет.

Цена тоже особая: участок продаётся по льготной ставке от кадастровой стоимости, а не по рыночной цене с молотка. В этом регионе ставка — единицы процентов, разница с торгами в десятки раз. Для сравнения: сосед по кварталу выкупал свой участок на торгах — вышло в разы дороже. Теперь и у нас не было причин переплачивать.

Как действовали

Сначала порядок: проверили собственность на здание и уточнили границы участка — заодно сняли возможные претензии кадастра. Межевание аккуратно легло вокруг здания, без лишних метров, и заявление о выкупе с выписками из ЕГРН подали в тот же месяц — пока торги не объявили официально.

Пришёл отказ: «Участок предоставляется только через торги». Обжаловали в арбитражном суде: статья 39.20 прямая и торгов не предполагает. Суд согласился с нами, и администрация подписала проект договора купли-продажи по льготной цене. Отказ ссылался на общий порядок, поэтому спор вышел коротким: норма об исключительном праве не оставляет администрации выбора.

Чем всё закончилось

Участок восемьсот двадцать квадратных метров выкуплен за три процента кадастровой стоимости — около ста шестидесяти тысяч рублей при рыночной оценке земли свыше двух миллионов. Право собственности зарегистрировано. Теперь автосервис стоит на своей земле, и под залог комплекса банк дал кредит на второй подъёмник — аренда такого никогда не позволяла. От заявления до регистрации уложились в четыре месяца, кредит одобрили через неделю после сделки.

Что важно знать о выкупе земли под зданием

• исключительное право выкупа — у собственника здания, и оно сильнее планов администрации о торгах;
• льготная цена считается от кадастровой стоимости и на порядок ниже рыночной;
• перед заявлением уточните границы участка: неуточнённая земля тормозит сделку;
• отказ «только через торги» обжалуется, и суды обычно на стороне владельцев зданий;
• выкупленная земля работает на бизнес: её можно заложить вместе со зданием.

О кадастровых сложностях с границами — в кейсе про когда кадастр съел часть участка.